4月15日云南护角专用胶，国统计局公布了2026年3月份70个大中城市的二手房价指数，我直接先把表格给贴出来。

说明下哈，统计局公布的，还有“新建住宅销售价格指数”，但那个是指开发商新销售的新建住宅的价格，相比之下，二手房才能真正代表市场上存量房子的价格情况，所以，我就只贴了二手房变化的表格。

另外，表格中“环比”指的是相比上个月，表格中的“同比”指的是相比去年同期，而上个月和去年同期，指数规定好是100，所以，本月大于100就是涨，小于100就是跌，等于100就是没涨没跌，我们主要看环比，这是直接的。

大是不是发现，这次和2025年的数据很不样，不是所有城市在100以下了，而是有很多城市都在100以上，环比有17个城市出现上涨，比大关心的北京、上海、圳、广州这F4，指数全部都在100以上。

大城市房价，真的止跌了？

是的，不仅国统计局的数据是这样，民间统计房价的数据中原先指数，也显示了F4的房价止跌回升。而且，这轮小阳春与2024年底到2025年2月的那波小阳春还不太样，那次F4其实有降有升，这次是F4集体回升。

众所周知，美国人大头的财富和资产是股票，而我们人大头的财富和资产是房子，而且，房子和股票还不样，大部分人的房子都连带着债务，房价要是直跌，就意味着老百姓的资产负债表（负债和资产对比）直在恶化，只有房价止跌，老百姓的资产负债表才能，老百姓才稍稍敢大胆点儿消费和花钱……

进步，房价如果真的止跌了，也意味着需要住房需求的人，有可能出手购买新的房子，也意味着房地产冷的寒夜已经过去；另面，房地产+基础设施建设，直是传统经济的核心，房价止跌，也意味着经济艰难的时段过去……

问题来了——

的房价，到底是不是真正整体止跌了？

这个问题有点复杂，下个断语也并不是那么容易。但是，我们可以通过几个维度来进行分析和观察。

个维度，当然还是房价本身，看这次房价止跌的覆盖范围。

统计局发布的表格中，70个大中城市的二手住宅价格环比数据中，主要还是二线城市的房价出现了环比或持平，其他的53个城市的房价环比依然是下跌的。

进步，看表格中“同比”这栏，你会发现云南护角专用胶，保温护角专用胶70个大中城市二手住宅价格的同比数据，其实都还在下降（没有例外）。

这说明什么？说明当前的房价，有可能只是大城市基于居民收入水平以及未来的人口流入预期而止跌，而非整个国普遍的房价。

二个维度，是要看居民的债务杠杆，如果债务杠杆仍然处于水平，那么房价的然是昙花现，如果居民去杠杆已经非常明显并且持稳，那么，房价有可能持稳。

根据CNBS数据，2025年4季度，居民部门债务/GDP已经降至59.4，相比2023年初到2024年年初的峰值62已经明显下降，该杠杆率如果能稳住，那么的房价很可能阶段触底。

三个维度，是看各大城市的租金回报率（租售比）情况，如果租售比依然远低于10年期国债收益率（2022年以前），那说明房价暂时还很难企稳。

下面的图表，是中原地产所做的北上广四大城市租金回报率的情况，将其与国债收益率做个对比，可以发现，上海的二手住宅租金回报率早就过了国债收益率，圳和广州则是基本持平，而北京尚未过。

四个维度，我们可以看另外两个经济大国房地产泡沫破裂后房价下跌的幅度——本质上说，房价的下跌，都是居民把债务杠杆加到限之后所造成的结果，而世界上的巨型经济体，只有美国与日本的房地产泡沫，堪与的房地产泡沫比。

根据OECD的数据，如果均以2015年房价作为100的话，日本在1991年房地产泡沫顶峰时期房价指数为175，其跌至2008年季度的99才出现持稳，相当于跌去43才持稳。但随后又遭遇美国次贷危机冲击，终直到2009年房价才基本止跌。美国在2007年二季度房价泡沫中房价指数为104.3，跌至2011年二季度房价指数为82，跌去了20。

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因为不管是文化底还是当年房地产加杠杆的情况，与日本为接近，所以日本房价历史具参考价值——观察前面图表中四大城市的房价跌幅，从2021年或2022年的点到现在，圳和广州的跌幅都过了40，而上海与北京则接近40，整体的跌幅，基本与日本房价轮下跌幅度接近，但下跌速度却远日本——日本是跌了17年才跌去40多，我们4年多就跌到了。

结以上四个维度的考虑，我个人倾向于认为，房价下跌剧烈的阶段已经过去，但是不是会企稳，还需要参考接下来几个月的数据，根据日本的经验判断，在不遇到其他冲击的情况下，房价有可能会持稳或者弱势段时间。

但，在考虑到人口迅速老龄化的情况下，从租金回报率以及日本房价历史经验来看，房价再次大幅度上涨的可能低。

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