华夏时报记者张蓓黄指南圳报道陕西管件胶厂家

幸福城臻园销售案场。黄指南/摄

　　红没有退场，只是换了表达式。

　　从兼职保安在空气中喷洒辣椒水驱客，到围项目的红围挡，再到度沸腾的销售曲线，这场关于“热销”的叙事，仍在继续。

　　4月13日，幸福城臻园项目开盘现场发生保安喷洒辣椒水驱客的失控事件，迅速引发全网热议，圳市龙华区当日即成立由住建、市监、公安等多部门组成的联调查组，对项目销售全流程开展调查。

　　4月17日，《华夏时报》记者实地探访发现，这个此前被中介热炒“二手倒挂”、催生通宵房热潮的网红楼盘，其对外介的案场已关停，仅留名安保人员值守。官口径称，当前核心工作为集中进已成交客户签约，暂不接待新客；而本地耕龙华市场的资房产中介向记者透露，项目正面临监管部门的项约谈与整改。

　　案场关闭，并未终止这场故事。相反，情绪退潮后留下的是成交的真实与销售逻辑，这些才是接下来需要被逐核实的核心问题。

　　据了解，幸福城臻园由圳市鸿耀泰实业有限公司开发，该公司为圳龙华本土房企，开发产品以幸福系为主，具备房开与城市新的运作经验。4月17日，针对项目舆情及销售经营等事宜，本报记者向圳市鸿耀泰实业有限公司面寻求回应，截至发稿，暂未有答复。

网红盘双面底

　　4月17日，记者驱车抵达圳龙华幸福城臻园项目现场，开盘期间用于维持秩序的红围挡仍完整包围整个地块，没有任何拆除迹象，与数日前开盘现场的喧嚣、辣椒水驱客的争议风波形成强烈的视觉对冲，事件余波仍未平息。

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　　原本对外开放的介案场已停止访问，门口仅留有1名身着安保制服的工作人员值守，面对记者的探访，现场销售语气局促，仅以“案场集中处理成交客户签约事宜，暂不对外开放。后续开放时间会通过官渠道另行通知，还请谅解”的程式化表述回应。

　　这场轰动圳楼市的房潮，核心起点是项目难以复制的区位与价格红利。项目位于龙华板块生活配套成熟的核心板块之，步行可达地铁4号线站点，至福田通勤时长仅半小时，路之隔即为龙华标杆商业体壹天地，周边商业、交通、学区配套度成熟，匹配刚需购房者的核心诉求。

幸福城臻园与核心商圈路之隔。黄指南/摄

　　而开盘给出的87折优惠，是直接击穿了片区价格底线——65平米两房户型低总价仅244万元，折单价3.7万元/平米，主流成交单价也仅4万元/平米出头，这价格在同板块几乎没有可对标竞品。

幸福城臻园开盘折扣陕西管件胶厂家。业主供图

　　但与价格红利相伴的，是项目法回避的产品硬伤与居住不确定。记者实地核验与多采访确认，整个社区采用商品房、公租房、回迁房多业态混布局，三者比例为4:4.4:1.6，回迁及公共住房占比达到六成，园林、泳池等所有公共配套全部共享，这也是诸多购房者终弃选的核心原因。

　　除此之外，社区整体体量偏小、容积率偏，后续交付后车位配比缺口将进步凸显；低楼层房源普遍存在采光不足、通风条件差、隐私弱等问题。

　　本报记者走访过程中中发现，项目紧邻农贸市场，背面即为待拆旧村，旧改暂明确开工时间表，未来长期施工带来的噪声、粉尘污染，将与路之隔的繁华商圈形成明显的居住面貌割裂。

后层在建为幸福城臻园项目。黄指南/摄

　　市场对这个项目的分歧，在购房者的选择中展现得淋漓尽致。“能选到65平的户型心满意足，250万元就成功上车龙华核心板块，这在之前根本不敢想。”4月17日刚完成签约的刚需业主陈先生告诉本报记者，致的通勤便利与价格优势，是他终下定的核心原因。

　　“这个价格在龙华核心区，真的找不到二个可选标的了。”同样完成签约的赵女士则坦言，自己清楚项目的所有短板，但对于预死死卡在260万元—280万元的刚需庭来说，这个项目几乎是圳核心城区里为数不多的上车机会，“我们刚需买房，先解决‘有没有’，再谈‘好不好’，这个价格能拿下龙华核心的成熟配套，对我们来说已经足够了。”

　　另边，是部分意向客户的终弃选。“开盘排队的时候，我心仪的就是65平的户型，当天本来都咬咬牙想定82平的三房了，后还是果断弃选了。”型购房者女士告诉本报记者，终让她放弃的是项目法回避的居住硬伤，“容积率太了，物业费还要将近6块钱平，周边全是电动车、农贸市场、老破小围着，早晚峰交通拥堵问题特别突出。再加上保障房占比，保温护角专用胶业主人均能分到的公共资源特别有限，同价位我不如去选壹成中心的二手房，起码能实实看到小区环境和居住品质，不用赌未来的不确定。”

　　被中介介来“新”的刘先生也终弃选，他坦言项目宣传的规划利好存在大不确定，“周边规划的商业用地，现在全是城中村，圳的旧改拆改难度大都有目共睹，这些利好能不能兑现、什么时候能兑现，全是未知数。别说划片的学校，在整个片区里都是排名靠后的，达不到我买房的核心预期。”

　　耕龙华房产市场5年的资中介李先生向记者直言，项目的热销本质上是击中了圳刚需的价格敏感经，“这次开盘所有客户全是冲着65平两房和82平三房去的，毕竟250万左右就能上车龙华核心，价比确实摆在这。但现在65平两房早就全部清完了，82平三房也只剩少量天地楼层，至于89平的三房，说实话没要买这里，同价位可选的成熟二手房太多了。”

　　他同时向记者提示了项目的隐成本：“项目要到2027年12月31日才精装交付，购房者还要等年多的交房周期，这期间既要还房贷，又要付房租，双重支出对刚需庭的资金压力不小。”

风波余震

　　来自圳住建局的备案数据，为这场热销叙事提供了真实的数据基础。

　　截至4月17日，幸福城臻园项目整体去化率达65.90，库存率34.10，看似亮眼的整体数据背后，是端分化的户型去化结构。

　　具体来看，已售房源中，约65平米户型累计售出61套，占已售总套数的42.66；约82平米户型累计售出65套，占已售总套数的45.45；而约89平米户型仅售出17套，占已售总套数的11.89。

　　未售房源的结构则进步印证了这种分化。截至4月17日，项目待售房源中，约89平米户型待售56套，占期房待售总套数的75.68；约65平米户型仅剩余11套待售，占比14.86；约82平米户型仅剩余7套待售，占比9.46。

幸福城臻园销售情况。数据来源：圳市住建局

　　这种端分化的去化数据，了圳刚需市场的底层逻辑。价格是核心硬通货，出刚需预边界的产品，即便身处同个网红盘，也难以获得市场认可。

　　65平米与82平米户型的热销，核心在于其244万元—320万元的总价区间，覆盖了圳刚需群体的主流上车预，在龙华核心成熟板块形成了近乎垄断的供给优势，让购房者愿意为价格红利，暂时妥协于项目的居住短板与交付不确定。

　　而89平米户型的滞销，则是因为其总价及单价已经进入了周边成熟二手房的竞争区间，失去了“二手倒挂”的核心优势，购房者在同等预下，倾向于选择可即时入住、居住品质可验证、交付风险的存量房源，而非需要等待近两年交付、存在诸多不确定的新房。

幸福城臻园周边项目二手价格情况。数据来源：楼市日历

　　这场看似火热的房潮，终因开盘现场的失控事件急转直下。4月13日，项目开盘现场发生严重秩序混乱，保安人员向现场人群喷洒刺激液体，事件迅速发酵引发全网热议。

幸福城臻园保安辣椒水驱客。业主供图

　　事件发生当日，龙华区多部门联调查组即宣告成立，对项目销售管理全流程开展调查；同日，项目官账号发布致歉声明，称喷洒辣椒水驱客行为，为兼职保安未经项目允许、私自携带并使用的个人行为。

幸福城臻园情况通报。图源：圳龙华

　　但事件的影响并未随着致歉而平息。记者从本地市场知情人士处获悉，当前案场关闭、暂停接待新客，除官公布的集中签约理由外，核心的原因是项目正接受龙华区政府的项约谈与整改。

　　从通宵房的热销话，到辣椒水驱客的舆论风波，再到案场关停、监管介入的现状，短短周时间，幸福城臻园项目完成了从楼市网红到争议样本的急速转变。

　　这场充满荒诞感的双面叙事，终撕开了圳刚需楼市真实的面貌。在房价企的核心城区，致的价格优势足以让刚需群体暂时忽略居住品质的硬伤、交付周期的隐成本，甚至是开盘现场的管理乱象，催生通宵房的热潮。

　　而当辣椒水的刺激气味散去，营销造势的热度退潮，项目本身的产品短板、管理漏洞与监管风险，便逐浮出水面。

　　对于圳的刚需购房者而言，这场房潮与风波的本质，是场有限预内的上车博弈——所有的取舍与妥协，都只是为了在核心城区抓住个属于自己的安机会。

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