3月16日晚，贝壳发布2025年业绩。数据摆在台面上：净收入946亿，微增1；净利润29.9亿，下跌26.7。如果只看这两行，你可能会觉得这居住服务巨头正在“失”。但如果再看看财报，你会发现，贝壳内部正在发生场刻的“换”。
二手房的“甜蜜陷阱”：单量涨了，钱去哪儿了？
先看核心的二手房业务。
2025年，贝壳存量房交易单量同比增长11，创下历史新。这是个足以让任何中介公司欢呼的数字——市场下行期，居然还能逆势增长。
但坏消息是，存量房业务净收入却同比下降了11.3至250亿元。
单量涨了11，收入跌了11，这中间的22个百分点的剪刀差去哪了？
答案可能是这两个：是佣金费率在降，市场内卷让中介不得不“薄利多销”；二是非链门店贡献的GTV占比提升到63，贝壳平台化的代价是，自己吃肉越来越少，分汤的越来越多。
二手房的甜蜜里，藏着个“增收不增利”的陷阱。
这是场危险的平衡游戏。贝壳为了扩大生态护城河，吸引中小中介入驻，不得不让渡利润。但当平台上的“诸侯”势力越来越大，如何保持对交易流程的掌控力，是贝壳将要面临的问题。
再看新房业务。2025年，贝壳新房GTV 8909亿元，同比下降8.2。虽然降幅小于市场整体，但趋势是明确的——新房这块肉，越来越难啃了。
过去几年海南泡沫板专用胶厂，贝壳能保持增长，很大程度上是因为开发商渠道依赖加。但现在，开发商自己都在生死线上挣扎，渠道费用被压再压，贝壳在新房业务上的压力或越来越大。
新业务的“漂亮数据”与“冰冷现实”
如果说二手房是贝壳的现在，那租赁和装就是贝壳押注的未来。
这两个赛道的数据确实漂亮：租赁业务净收入219亿元，同比增长52.8，次实现全年盈利。装居业务净收入154亿元，贡献利润率提升到31.4，亏损大幅收窄。
特别是过去几年，业内对“省心租”模式直有争议——重资产、投入、盈利难。但2025年的数据证明，pvc管道管件胶这条路或许走通了。
关键的是率指标：资管经理人均在管房源量增长40以上，均达历史新。AI正在度参与房源签约、定价和租客匹配。
这两块新业务的崛起，让贝壳的收入结构发生了质变，但也引发新挑战。
是装修行业素来有“大行业、小公司”的说法，痛点在于非标准化和低率。贝壳给出的解法是供应链改造——对80的主材和60的辅材进行全国或地集采，确实是进步了。但装修的本质是对服务的管理——工头的管理、工人的手艺、工期的把控，每个环节都是对标准化的挑战。
再说租赁。贝壳的“省心租”模式本质是“二房东”——从业主手里收房，装修后转租，赚差价。截至去年底，在管房源量过70万套。但问题是，这个模式是重资产、长周期，旦市场租金下行或者空置率上升，库存压力会瞬间传到现金流上。2025年经营现金流转负，租赁业务的扩张投入或难辞其咎。
AI的畅想：能帮忙端稳饭碗吗？
值得提的是，AI是贝壳管提及的频词。
这不是什么新故事，但贝壳的用法值得注意。管理层认为：“房产交易既包含理计，也包含大量感判断。AI不可视，人也不可替代。”
贝壳选择的路线是“人机协同”。数据支撑了这种协同的果：非链经纪人人均二手单量从2022年的不足2单提升到3单以上；装职业化项目经理月均承接单量同比提升。
贝壳希望技术不再是悬在经纪人头顶的达摩克利斯之剑，而是帮助他们端稳饭碗的工具。虽然“AI不可视”，但是离“AI破局”可能还有很长的路要走，毕竟现在AI离真正的通用型人工智能还很远。
过去二十年，房产中介的核心竞争力是“人海战术”——谁的门店多、经纪人多，谁就能吃掉市场。但2025年的数据告诉我们，在行业度调整和AI的大变革之下，追求大没有用，要追求精。
租赁盈利、装提、AI赋能，这些都不是夜之间的奇迹，而是长期投入的结果。当市场从增量转向存量，当消费者从“买到房”转向“住得好”，贝壳选择的这条路，虽然难走，但向是对的。
当然，挑战依然存在：新房市场何时企稳？装业务能否持续增长？AI带来的率提升还有多大空间？这些都是2026年需要回答的问题。
报道回顾
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