2月25日铁岭泡沫板胶，广州核心区珠江新城马场地块成功出让。

在经过8小时、243轮的长竞价后，由越秀地产以总价236亿摘得。这总价仅次于广州番禺亚运城地块（255亿元），位列广州住宅用地成交总价二名。同时，住宅部分8.5万元/平米的成交楼面价，则刷新了广州纪录，过2023年末海珠区琶洲西区地块（琶洲樾）7.57万元/平米的价格。

马场地块地处广州核心区，位于珠江新城和金融城的几何中心，是广州CBD内仅存的大面积未开发地块，被称为珠江新城后块待开发的“宝地”。达186亿元的起拍总价就已让该地块跻身广州总价TOP5地块之列。

根据规划，马场地块融了商业、酒店、教育、住宅等多元业态，是个建筑面积达75.1万平米的大型城市综体。其中，商业商务建筑面积49.8万平米，居住建筑面积22万平米，公服配套建筑面积3.3万平米。

这样的稀缺地块吸引了8企业竞争，分别为越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投。经过激烈叫价竞争后，仅剩保利和越秀鏖战至后，终由越秀摘得。由于地块广受关注，此次土拍围观人数过10万人，土拍系统多次崩溃。

广东省住房政策研究中心席研究员李宇嘉提到，越秀面曾参与马场地块的前期整理开发，动城市空间提升及基础设施配套建设铁岭泡沫板胶，包括周边市政路、隧道、地下空间完善等，并配进行地块征收。如今，越秀又冲出重围拿下该地块，实现了开发和二拿地的联动。

该项目地处传统端住宅区，豪宅环伺，例如侨鑫汇悦台、凯旋新世界等项目，是整个广州房价的板块。近期入市的保利面粉厂项目，也即保利玥玺湾，2025年11月开盘便创下了全国单盘销售纪录，日销售额百亿，成交均价达17万元/平米，其中成交单价是过30万元/平米。

豪宅市场向来是楼市的风向标，作为核心区的稀缺宅地，马场地块的出让对广州端住宅市场及土地市场的信心提振有重要作用。广州中原研究部认为，PVC管道管件粘结胶马场地块将对广州核心区豪宅交易市场定价和竞争格局产生影响，也预计将带动马年小阳春热度。

克而瑞广佛区域席分析师肖文晓表示，作为农历春节后的马年拍，马场地块在开工二天就成功出让，而且荣登广州土地市场的可售楼面价新地、总价历史二，“开门红”的表现扫往年广州土拍市场慢热的节奏，也宣告广州土拍市场在历经几年的调整之后（2025年广州涉宅用地成交建面规模为近15年来低位），展露市场新气象，有望在“十五五”开局之年走出低谷，迈入质量发展的焕新期。

他认为，该地块的出让对楼市“小阳春”有前奏意义。从历史经验来看，1、2月份属于楼市的传统淡季，而春节之后在3月份往往有波“小阳春”的行情。在当前全国楼市的限制调控基本退出的情况下，土拍市场就成为了检验“小阳春”的试金石，此次土拍市场的光表现正好为接下来的楼市“小阳春”吹响前奏，奠定个活跃的市场氛围。

除了对楼市的积影响，马场地块的建设对城市发展亦有重要意义。

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马场项目早建于1992年，起初是经营赛马场赛事用地。在停止运营后逐渐转为汽车、居、餐饮等经营场所，并逐渐与广州CBD核心区的发展定位脱节。此后，马场内的各商户逐渐开始清退，汽车城、马会居、马会酒店等相继停业撤场。作为“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的后块拼图，马场也将结束低用地状态，进入全新的发展转型阶段。

地处广州核心区，马场被寄予厚望，除了城市界面、提升公共服务水平之外，该项目还将大幅提升片区商业能，助力广州建设消费中心城市。

根据规划，项目中的AT111323地块要建设计容积率建筑面积不低于45000平米的知名五星酒店以及同酒店式公寓；同时，AT111321地块则引进端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

对于这端时尚百货，此前市场消息称，端商场SKP将落子于此，且是由越秀牵头。业内认为，对马场地块所在的珠江新城东区，这端商业资源的引入和建设将填补片区内顶奢商业的空白。

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