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越秀房产基金交出份颇有争议的财报：2025年收入18.56亿元，同比下降8.6；除税后亏损约6.94亿元，相比2024年亏损进步扩大。对于仰赖稳定分派的REITs投资者来说，每基金单位分派0.058港元，同比下降14.7，直呼“荷包痛”。

只看这些数据，不禁感叹：广州地标——IFC持有者的日子也不好过了？确实。边是连续两年亏损且幅度扩大至6.94亿的账面尴尬，另边是融资成本创三年新低和核心资产顽强的出租率，越秀房产基金（00405.HK）2025年业绩答卷里呈现场在行业周期的夹缝中的艰难“换”手术。

业绩报告

利润去哪儿了？“三座大山”压顶

年亏近7亿石家庄泡沫板胶价格，钱到底亏在哪了？

越秀房产基金管理层

座“大山”也是直接的因素，是越秀金融大厦的“主动离场”。2025年10月，越秀房产基金出售了位于广州珠江新城核心地段的越秀金融大厦50股权，回笼资金约53亿元人民币。这宗交易直接致了两个结果：是2025年财报中少了该大厦下半年约两个半月的租金收入；二是物业组估值不再纳入这座标杆写字楼的份额。

这相当于什么？相当于个庭为了应付急用，掉了套收租稳定的核心区房产。短期看，收入表当然不好看；但长期看，这笔买未亏。出售回笼的资金，被用于偿还债务。财报显示，2026年初，利用这笔资金偿还贷款后，越秀房产基金的整体借贷比例已从报告期末的48.5降至41.2。在融资成本企的周期里，卸下利息包袱，等同于保住了命。

二座“大山”是行业周期的情碾压。2025年，全国写字楼市场供需失衡，线城市核心区租金普遍承压。中指研究院的数据显示，商办租赁需求整体偏弱。越秀旗下写字楼业态虽然仍贡献了9.86亿元收入，占比50，但整体收入的下滑，正是行业寒意直接的传。

三座“大山”是公允价值评估这把“猪刀”。资本市场不景气，商业物业的估值普遍下调。截至2025年底，越秀房产基金物业组估值约336.45亿元，同比略降1.1。资产净值随之下滑，账面上的亏损数字自然就难看了。

冬泳者的策略：财务端逆势省下1.5亿

如果说亏损是表面症状，那么管理层在财报中透露的应对策略，才是看这份年报的真正价值所在。

亮眼的操作在财务端。2025年全年平均付息率同比下降76个基点至3.77石家庄泡沫板胶价格，期末融资成本率是降至3.61，创近三年新低。单是这项，就节省了约1.5亿元人民币的融资成本。

在加息周期里，别人在咬牙承受利息，越秀凭什么能降成本？除了国资背景的信用背书，靠的是的资本操作——2025年7月发行了全球单上市REITs熊猫债券，票面利率低至2.70 ，2026年初又发行了境外绿双币种债券，通了境内外低成本融资渠道。融资端的“减脂”，也为经营端的“增肌”腾出了空间。

再看资产端，万能胶生产厂家虽然整体出租率82.1，但核心资产的“压舱石”应依然明显。广州国金中心（广州IFC）续租率过86 ，财富广场出租率达93.4，香港越秀大厦甚至维持着满租的话。

IFC

值得留意的是运营的精细化。面对租金下行的压力，团队没有坐等市场回暖，而是主动“卷”了起来。广州IFC出带装修单元，去化周期仅36天；武汉越秀财富中心约2.1万平米改造单元去化率近98。这些动作说明，在增量市场萎缩时，通过提升产品力从存量里客户，成了共识。

分派背后的两难：既要“眼前钱”要“买路钱”

REITs的核心生命力在于分派率。2025年，越秀房产基金虽然分派总额降至2.71亿港元，但仍然维持了96的分派比率，踩在香港房托基金守则90的红线之上。

这个操作，透露出管理层的纠结与务实。如果强行维持分派，投资者开心了，但用于物业翻新、改造的资本支出就会被挤占。在商业地产同质化严重的今天，不投入就意味着资产加速老化，未来难租上价。

举个例子，广州国金中心（IFC）写字楼为什么能在逆势中维持86的续租率？因为它拿出了带装修单元，去化周期缩短到36天，去化率近72。这种“小步快跑”的产品优化，都需要真金白银的投入。

因此，2025年下半年，管理层主动将分派比率调低至90，扣下约1000万元资金，用于2026年的资本改造工程。这是个短痛换长生的决定：牺牲点眼前的分红，给资产“补补课”。

在行业下行期，把钱花在刀刃上比发给投资者重要。 这虽然让持有人短期难受，但对资产的长期价值是好事。

2025年的越秀房产基金，像位正在做减重手术的人：虽然体重（收入）降了，指标（利润）难看了，但脂（负债率）降了，肌肉（核心资产）依然紧实，液循环（现金流）还通畅。

6.94亿元的亏损确实刺眼，但这背后是次主动的出清和财务重塑。对于投资者而言，与其纠结于账面亏损的数字，不如盯着两个关键的指标：是82.1的出租率能否稳住，二是3.61的融资成本还能维持多久。

冷眼看财报

采写：南+记者 周中雨

统筹：周中雨 冯善书

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